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第三轮土拍已成交1552亿元 流拍少、底价成交多、民营房企缺席

所属分类:时事聚焦    发布时间: 2021-12-01    作者:宁夏砸墙工程
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11月30日晚,上海第三轮集中土地拍卖第二个交易日结束。除1宗以底价出让外,其余4宗地块均达到高峰,进入书面报价环节,成交额62.38亿元,拍卖首日成交额44.33亿元。目前,上海第三轮土地拍卖规模已达106.71亿元。

据《证券日报》记者不完全统计,截至11月30日,无锡、苏州、南京、深圳、合肥等5个城市率先完成第三轮土地拍卖,总成交额1445亿元。如果加上近两天上海106.71亿元的成交额,全国第三轮集中土地拍卖成交额已达1552亿元。

整体来看,拍卖地块明显减少,热点地块价格仍将见顶,但多数地块以低溢价率或底价出让。国企、央企或房企征地较多,而民营房企由于压力重重,积极性不高。与过去相比,无论是注册还是直接参与拍卖,“旷工率”都更高。

大多数地块以底价出售。

“无锡17宗地底价卖出,整体溢价率接近0;深圳11宗地中有7宗以底价成交,整体溢价率接近4.65%。苏州26宗地中,23宗地以底价出让,1宗地拍卖,整体溢价率接近0.6%。南京推出61个宗地,其中35个以底价出让,15个暂停,1个拍卖,整体溢价率3.39%。”同策研究院高级分析师李潇潇对《证券日报》记者表示,与上一轮土地拍卖相比,此次多数城市的土地拍卖现象有所减少。

“一方面,第二轮土拍后,各城市开始积极推进土地,提前安排意向企业,并引入本地平台公司进入市场。只有当地街区有意向关注企业后,才会在第三轮土拍中推出。以北京为例。第二轮延期的26宗地块中,经过第三轮土拍优化后,仅丰台王佐、朝阳官庄、门头沟永定镇3宗地块重新挂牌。”中智研究院土地事业部负责人张凯对《证券日报》记者表示,另一方面,部分城市在第三轮土地拍卖中通过降低土地拍卖门槛降低了拍卖率,包括但不限于降低起拍价、降低保证金比例、延长土地出让金支付期限、降低竞买企业开发资质等。

值得注意的是,虽然竞拍地块数量有所减少,但鉴于三季度市场销售端仍然偏冷,在房企资金压力较大的市场环境下,多数地块以底价或低溢价率出售。

“交易溢价率仍处于较低水平,底价交易现象居多。这一现象可能印证了市场稳定的趋势,既提高了资源利用率,又在一定程度上缓解了房企征地的高成本压力,缓解了资金周转,或有利于项目精细化、高质量建设。”诸葛房管数据研究中心分析师关荣学对《证券日报》记者表示,与此同时,部分房企面临年末债务期限相对集中、项目去化效果不佳的压力。同时,信贷环境受限,部分房企资金状况未得到明显改善,导致征地态度谨慎。

国有企业收购土地的主力军

从房企表现来看,国企、央企和部分头部房企仍是交易的主力军,部分城市地方房企的积极性有所提升。整体来看更符合当前市场情况,主动征地的房企资金周转能力相对较强,征地优势较大。相对而言,在房企融资渠道收窄、年末债务到期相对集中的压力下,部分民营房企资本状况并未得到有效改善,竞争优势也有所降低。

对此,李伟表示,从目前已完成土地拍卖的城市来看,很少看到民营房企拿地。地方国企、城建投资和保障性住房建设公司,以及少数央企成为征地主力军。一方面,房企资金状况恶化,民营房企以“住”为当前要务,缺乏资金收购土地;另一方面,一些稳定的房企更倾向于从资金链紧张的房企手中收购现成项目,能够更快转化为可销售价值。

“在竞争压力较小的情况下,稳定的房企将获得更具成本效益的土地资源,这将形成良性运行。一方面会让开发成本更加可控;另一方面,将使项目能够保持合理的利润率,进一步促进企业稳定经营。”RealData..分析师潘浩向《证券日报》记者直言,大量地块以底价出让,说明行业整体流动性仍不足,房企融资和销售压力依然较大。

“临近年底,考虑到大额土地出让金对财务报告的影响,多数民营房企不愿意参与竞拍。”张凯如说。

在关荣学看来,央企、国企、地方平台公司主动拿地的背后,一方面还是因为项目去化业绩理想,资本储备充足,投资开发动作相应增加,同时在第三轮土地拍卖门槛降低、年末节点叠加的背景下,企业抓住.终补货机会,确保后续稳定可持续发展;另一方面,出于企业自身战略布局的考虑,积极收购土地可能具有拓展多元化城市布局的意义。

对于土地市场的后续表现,张凯预测,在“房住不炒”的背景下,市场很难再有土地拍卖的火爆场面,地价将回归理性。

(——文章来源于中国经济网,如有侵权请联系宁夏砸墙工程的小编删除)